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馮侖:跟著起哄買房就可以賺錢的時代結束了

來源:樂居財經 2019-09-23 16:25中投投資咨詢網 A-A+

  人一生總是要和房子打交道,會遇到買房,賣房,再買房,再賣房這些事情。經常有人問我和買房相關的事情。大家很關注一個點是,當下的住宅市場在往什么方向變化,未來是需要買房,還是賣房,是租房,還是可以去投資房。

  所以,我和大家介紹一下目前的行業情況。中國經濟經歷了 40 年的快速成長后,從整體來看,可以說是已經基本解決了住房問題。為什么這么說?1978 年的時候,城鎮人均住房面積是 1.8 平米,當時的人口是 8 億多。現在人口增加到 13 億,城鎮人均住房面積為 39 平米,超過了日本的人均住房面積了。這是很大的進步。特別是過去 20 年,快速地城鎮化,快速地建設住宅,很多房子增值,很多人靠房子賺了錢。

  但是在未來,從經濟規律來看,住宅市場要慢下來,進入到非住宅的階段,我們叫做「后開發時代」,住宅不再成為我們日常生活中的一個主要的詞匯。為什么會有這樣的轉變?有五個因素發生了變化。

  第一,中國的人均 GDP 已經將近 1 萬美金。全世界經濟成長的規律是人均 GDP 達到 8 千美金以后,新房的供應量會越來越少,主要是二手房了。比如說到紐約去推新盤,一個樓盤賣 3 年都沒有賣完,這是很正常的。紐約每天交易大量的二手房,但新房的增量非常慢。歐洲也是這樣。經濟越成長,新房的供應量比例越少,交易的速度也越慢,這個是規律。

  現在很多城市,像北京、上海,新房和二手房的交易比早就超過了 1 比 1,北京賣掉 5 套二手房才有一套新房成交,這就是人均 GDP 超過 8 千美金以后的狀態。

  經濟發展改變新房和二手房供應量比例

  第二,人口增量。在人均 GDP 超過 8 千美金之前,所有城市的人口都是增加的,北京、上海每年增加四五十萬人。一個城市每年增加四五十萬人,20 年要增加多少人?于是新房就有市場。現在所有城市的人口增速都在下降。北京去年減少了幾十萬人。當一個城市的人口增速放緩,甚至是增量變成 0,或者是負增長的時候,新房的需求就會很小。

  第三,城市發展的空間結構。過去為什么有的地方房價漲得快,因為地鐵通過去了,因為附近小區拆建,蓋商場了。現在這種基礎設施、空間結構都定了,該修的地鐵、該拆的房都好了,快速上漲的機會就少了。比如以前莘莊沒有通地鐵,房價是 1 萬,通了地鐵就 3 萬,現在不可能再漲了,已經通了地鐵,不可能再修一條。城市大的空間結構、基礎設施、舊城改造做完以后,新房的價值增量會減緩,這是正常的。

  第四,經濟成長。如果一個城市的經濟在增長,就業率在提高,個人收入、工資在增加,那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善,會給新房市場提供一些活力。如果說就業率在緩慢下降,失業率在增高,個人收入的增速在下降,新房也不可能有很大的支撐力。在經濟周期上行的時候,住宅價格是上漲的。在經濟周期相對下行的時候,個人口袋越來越淺的時候,新房市場缺乏支撐力。

  第五,心理預期。金融政策帶來的心理預期,比如遺產稅,如果你給子女買了房子,交的稅比房子可能帶來的增值還多,你會買房給子女嗎?還有一個是房產稅,現在的方向是清楚的,征收的法律、規范、細節沒有完善。如果開始征收了呢?

  未來,如果前四個因素不支持上漲了,你想拿到房子以后給子女就成為了負擔,這就會有新的預期。而匯率、宏觀經濟等的改變,也會影響大家當下買不買的決策。總體來說,如果稅收高、利息高、人民幣走弱的情況下,大家買房的預期會差一點。反過來,如果稅收越來越低,利息越來越低,同時人民幣越來越堅挺,我們買房的預期就會增加,因為我們口袋的財富在增加。

  這五個因素是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的因素。

  房地產市場進入到了特別重要的轉折

  從我個人的判斷來說,我們總體是進入到了特別重要的轉折,住宅快速開發、銷售的時代結束了,也就是說「開發時代」結束了,開始進入到「后開發時代」。「開發時代」就是快速建住房,賣住房,大家買住房,投資住房,城鎮化,是這樣一個時代。

  所以,我們判斷從 2016 年以后,中國整個的住宅的市場進入到相對穩定,而且增量市場會趨緩的時代。在很多城市,房價持續上漲的這五個因素,至少有三四個已經沒有力量了,也就是說房價必須穩在那,這個是一個基本判斷。

  當然,「開發時代」結束了,不等于我們不能買房。比如說,現在有的發達國家人均 GDP 6 萬美金,他們也有人做住宅,只不過都是在四線以下的城市做。而中國過去 20 年里,做住宅的公司都是以一線為主,所以今后要從一線退到三四線。一線城市沒人理你了,城市完成了住宅的開發使命以后經濟轉型了。

  也有人問,買房能不能有錢賺?很簡單,交易要容易,轉手要快,中間環節要少,稅收要少。簽一個字就可以買賣,房子交易的速度就會越來越快,交易越來越容易,傭金也少,利息也低,大家都愿意買賣,房價才可以上去,就能賺錢。如果我們有一個制度讓交易不容易,中間的環節越來越復雜,稅收越來越高,那么政策的目的就是讓房價不要漲。在這種情況下,靠買房子就不太容易能賺到錢。

  從 1999 年以來,我們住房的制度也是影響住宅市場的一個很重要的因素。這個制度是什么?我們知道,全世界解決住房問題的制度,有三個可供參考的模式。

  一開始,我們參考美國的制度,從 1999 年到 2009 年這 10 年,所有的住宅隨意買賣。去掉了福利分房制度以后很自由,隨便買賣。那一段時間大家交易得很快,而且通過自由買賣,市場進入也是很方便,土地是通過劃撥的方式拿到。

  到了后來,從 2009 年到 2014、2015 年,我們采用類似于新加坡的制度,新加坡是 80% 由政府來管,確保你有一套住房,但是都是 50 到 80 平米的。交給市場的部分只有 20%。新加坡不到 600 萬人,但是政府建了 100 萬套住宅。新加坡政府用低價、小戶型的方式來提供保障。我們國家提出了一些保障的措施,保障房,小戶型,公租房等等,也是參考了這個辦法。

  今天來看,新加坡是很成功的,新加坡現在人均 GDP 6.5 萬美金,亞洲第一。老百姓安居樂業,因為政府在過去 54 年里面做了 100 萬套住宅,每一個人家里都有房子,而且很便宜。

  新加坡組屋最獨特之處就在于,看似私人住宅區,實則是名副其實的公共住宅。

  從 2014、2015 年以來,我們的住宅的制度進入到了一個新的階段。隨著基本的住房解決了以后,現在更強調保障性,福利性,甚至是公益,要抑制投資性,中央就提出來「房住不炒」,這個是類似于德國的模式。

  德國 50% 到 60% 都是租房的,剩下的人大概一輩子買一次房,你要通過買房來套利可能坐牢,所以他們的房價很穩。我們現在又開始借鑒德國的一些做法,把房地產的住的屬性、公共福利的屬性,以及基本的安居樂業的屬性變成第一屬性,而投資屬性、增值的屬性變成了次要甚至是要忽略的屬性。這樣一來房價就很難再有上升的空間了。

  而且,今后大家交易的過程會越來越復雜,交易中間獲得的利益會被政策去掉一大塊。比如你 1 萬買,5 萬賣,這個 4 萬你不一定都可以拿到。這個就是「房住不炒」的政策走向,未來對交易資格身份的認定很嚴格,房屋交易的中間環節會設置很多的審查,交易過程中產生的利益有一個恰當的分配,你會得一點,但是還有其他方面也會分享,這個就是未來的趨勢。

  以上這兩件事情,一個是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的五個因素,一個是國家解決住宅問題時可以選擇的三種模式。這兩件事情重疊到一起,可以看出:現在新房的增速在減緩,價格穩中有降,未來交易會越來越復雜,交易的速度會減緩,交易的中間的利益會要重新分配。所以說,未來我們將會進入這樣一個持續的階段,會有類似于德國和新加坡那樣的獲得住宅的基本制度,同時市場上還會留一部分讓大家去交易,但這個不是作為未來住宅市場的主流了。

  也就是說,以前我們跟著起哄買房就可以賺錢的時代結束了。并不是任何時候進場去買都可以賺錢,也不是任何人賺了一點錢拿來買房就可以賺錢,買房這個事情越來越專業了。

關鍵詞:買房 賺錢
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